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【题目描述】
某出租的写字楼，使用面积为3000m2，收益年限为45年，空置率为20%，未来3年每平方米使用面积的租金(含物业服务费用)分别为360元、400元、330元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用外的其他运营费用为租金(不含物业服务费用)的25%。假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为9%。估价测算过程如下：
1．计算未来三年的净收益
A1=[360×(1-20%)×(1-25%)-36]×3000=-55.80万元
A2=[400×(1-20%)×(1-25%)-36]×3000=61.20万元
A3=[330×(1-20%)×(1-25%)-36]×3000=48.60万元
2．用未来数据资本化公式法计算每年不变的净收益
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3．计算收益价格
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【我提交的答案】：
【参考答案分析】：
1．未来三年净收益计算错误 A1=(360-36)×(1-20%)×(1-25%)×3000=58.32万元 A2=(400-36)×(1-20%)×(1-25%)×3000=65.52万元 A3=(330-36)×(1-20%)×(1-25%)×3000=-52.92万元 2．用未来数据资本化公式法计算每年不变的挣收益公式错误2.jpg)
3．收益年限错误3.jpg)
计算收益价格时没有错呀
A.用于相同使使用期限
B.用于不同收益期限
C.用于比较不同期限价格的高低
D.用于比较同期限价格的高低
E.用于市场法中因期限不同进行的价格调整
A.不同期限的房地产价格之间的转换
B.资本化率的求取
C.比较法中因期限不同进行的价格调整
D.比较不同期限房地产价格的高低
E.假设开发法中开发完成后的房地产价格的求取
A.投资报酬率排序插入法
B.累加法
C.市场提取法
D.对比法
采用收益法估价时，下述观点不正确的是()。
A．收益年限应按估价时点时的上地使用权剩余年限计算
B．估价时点应设定为2007年3月1日
C．净收益中应扣除建筑物折旧额
D．应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料
建筑物净收益=()×建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)。
A.建筑物重置价
B.建筑物价值
C.土地价格
D.房地产价格
(一)
(封面、目录、致委托方函、注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件略)
××置业公司部分房地产估价结果报告
一、委托方
××置业公司
法定代表人：×××
住所：××市××路××号。
二、估价方
××房地产估价事务所
法定代表人：×××
住所：××市××路××号
三、估价对象
××置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内××工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于××市××路××号，四至范围××××，总占地面积12000平方米,土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，己将原有一栋7800平方米建筑面积的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物;新建一栋建筑面积18000平方米的写字楼，目前
正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。
四、估价目的
为估价对象抵押贷款提供依据。
五、估价时点
经委托人和估价机构确认，估价时点为2004年6月30日。
六、价值定义(略)
七、估价依据(略)
八、估价原则(略)
九、估价方法
根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，对超市和在建写字楼分别估价。因商业房地产的交易实例较多，对超市采用比较法进行估价;对在建写字楼采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营较多，采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此评估出在建写字楼的价值。
十、估价结果
经过科学、客观、严密的估价计算，本报告确认估价对象的价值为17096万元(大写：人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)，其中超市的总价值为7355万元(大写：人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整)，单价为每平方米建筑面积9430元;在建写字楼的总价值9741万元(大写：人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)。
十一、估价人员(略)
十二、估价作业日期
2004年6月30日至2004年7月5日。
十三、估价报告应用的有效期(略)
××置业公司部分房地产估价技术报告
一、估价对象状况分析
××置业公司兼并集团内××工厂所得的房地产总占地面积12000平方米,其中建筑物为主厂房一栋，建于1980年，钢筋混凝土框架结构，共4层，层高3.8m，建筑面积7800平方米。其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫各一栋，均为砖混结构，建筑面积分别为4200平方米、3800平方米、430平方米、120平方米。××置业公司根据当地市场情况，经上级集团公司批准，对估价对象房地产进行了用途改造，将主厂房改造为超市，目前己投入使用。拆除了其余建筑物，利用腾出的场地建造一幢建筑面积18000平方米的写字楼(实物情况略)，拟对外出租经营。目前写字楼主体完工，正在进行设备安装和内外装修，预计一年后建成投入使用。
估价对象位于该市商业中心边缘，客流量大，道路通达状况好，公交线路多，市政设施齐全，适宜于商场和写字楼经营，××置业公司进行用途改造后，商业价值可获得大幅度提高。
二、市场背景分析(略)
三、最高最佳使用分析(略)
四、估价方法选用
根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，本报告对估价对象采用不同的估价方法。对超市部分采用比较法进行估价;对写字楼部分采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值釆用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此估算在建写字楼的价值。
五、估价测算过程
(一)超市的估价(略)
估价对象的单价=(9347+8484+10458)÷3=9430(元/平方米);总价=9430×7800=7355(万元)。
(二)在建写字楼的估价
1.首先测算该写字楼开发完成后的价值
根据设计，估价对象建成后可对外出租经营的建筑面积为13500平方米。因尚未发生实际收益，估价人员调查搜集了相邻同等规模同档次写字楼光辉大厦的经营资料作为计算依据。光辉大厦的租金标准为可出租建筑面积每平方米每天1.2美元，空置率为20%，运营费用占有效毛收入的55%。
年有效毛收入=13500×300×1.2×8.27×(1-20%)=3215(万元);
年运营费用：3215×55%=1768(万元);
净收益：有效毛收入一运营费用=3215-1768=1447(万元);
收益年期取50年;
报酬率取光辉大厦的投资收益率10.12%;
根据该市写字楼经营近年来比较平稳的情况，按净收益和报酬率保持稳定的趋势考虑，代入有限年期公式得出估价对象在经营使用状态下的比准价格为14183万元人民币。
2.测算未来还需发生的各项成本及税费等
根据该市的客观情况，对其在建写字楼进行测算评估。
(1)续建工程费及管理费等
装修工程费1800万元，设备及安装工程费1190万元，室外工程费350万元，管理费等150万元，合计3490
(2)投资利息
当地贷款的年利息率为5.85%，续建期为1年，则投资利息=3490×[(1+5.85%)0.5-1}=101(万元)。
(3)销售税费
当地的销售税费率为开发完成后房地产价格的6%，则销售税费=14183×6%=851(万元)。
3.在建写字楼的评估价值
总价值：14183-3490-101-851=9741(万元)。
六、估价结果确定
按上述分析测算，估价对象超市部分单价为9430元/平方米，总价值为7355万元(大写人民币柒仟巻佰伍拾伍万元整);在建写字楼部分总价值为9741万元(大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)。估价对象总价值为17096万元(大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)。
A.甲公司应确认主营业务收入3723.2万元
B.甲公司应确认长期应收款账面价值3000万元
C.甲公司应确认未实现融资收益276.8万元
D.甲公司该业务对资产负债表“长期应收款”项目的列报金额影响额为2723.2万元
