请教：房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷13第4大题第1小题如何解答？

【题目描述】

某出租的写字楼，使用面积为3000m²，收益年限为45年，空置率为20%，未来3年每平方米使用面积的租金(含物业服务费用)分别为360元、400元、330元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用外的其他运营费用为租金(不含物业服务费用)的25%。假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为9%。估价测算过程如下：

1．计算未来三年的净收益

A1=[360×(1-20%)×(1-25%)-36]×3000=-55.80万元

A2=[400×(1-20%)×(1-25%)-36]×3000=61.20万元

A3=[330×(1-20%)×(1-25%)-36]×3000=48.60万元

2．用未来数据资本化公式法计算每年不变的净收益

3．计算收益价格

【我提交的答案】：

【参考答案分析】：

1．未来三年净收益计算错误 A1=(360-36)×(1-20%)×(1-25%)×3000=58.32万元 A2=(400-36)×(1-20%)×(1-25%)×3000=65.52万元 A3=(330-36)×(1-20%)×(1-25%)×3000=-52.92万元 2．用未来数据资本化公式法计算每年不变的挣收益公式错误3．收益年限错误

计算收益价格时没有错呀