某企业购得一己停工五年的在建工程，结构封顶，其中1-4层为商业裙楼，2-20层为住宅，裙楼部分己完成部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5-8层的住宅部分向银行申请抵押贷款。请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时的主要因素。